자녀 전세보증금 대신 내주면 증여세가 생기나요? 2026년 기준 쉽게 정리

자녀 전세보증금 대신 내주면 증여세가 생기나요?

 

결론 먼저 요약

자녀 명의의 전세계약인데 부모가 전세보증금을 대신 부담했다면 증여로 판단될 가능성이 있습니다.

집주인에게 부모가 직접 송금했는지, 자녀 계좌를 거쳐 송금했는지만으로 결과가 달라지는 것은 아닙니다. 중요한 것은 부모가 준 돈인지, 실제로 갚아야 하는 돈인지입니다.

성년 자녀는 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 10년간 5천만 원의 증여재산공제를 받을 수 있고, 혼인·출산 요건에 해당하면 별도의 공제를 받을 수 있습니다.

목차

1. 부모가 전세보증금을 내주면 왜 증여가 될까요?
2. 증여와 가족 간 대출은 무엇이 다른가요?
3. 전세보증금 2억 원을 주면 증여세는 얼마일까요?
4. 무이자로 빌려주면 괜찮을까요?
5. 증여인지 대출인지 확인하는 방법

“아들 전셋집 얻는데 보증금 1억 원 정도 보태주려고 하는데 이것도 증여인가요?”

자녀가 결혼하거나 독립할 때 부모가 가장 많이 도와주는 것 중 하나가 전세보증금입니다. 그런데 금액이 크다 보니 생활비를 보내주는 것과 똑같이 생각하면 곤란할 수 있습니다.

전세보증금은 나중에 돌려받을 수 있는 돈이기 때문입니다. 자녀 명의로 전세계약을 하고 부모가 돈을 부담했다면 자녀에게 재산상 이익이 생긴 것으로 볼 수 있습니다.

1. 부모가 전세보증금을 대신 내주면 왜 증여가 될까요?

증여세에서 중요한 것은 송금 방법보다 실제로 누가 돈을 부담했는가입니다.

예를 들어 자녀가 전세계약의 임차인이고 전세보증금이 2억 원인데, 부모가 자녀에게 돌려받을 조건 없이 2억 원을 대신 냈다면 자녀가 2억 원 상당의 경제적 이익을 얻은 것으로 볼 수 있습니다.

부모가 자녀 계좌로 2억 원을 보낸 뒤 자녀가 집주인에게 보내는 경우뿐 아니라, 부모가 집주인에게 바로 보내는 경우도 실질적인 내용에 따라 판단될 수 있습니다.

생활비니까 괜찮지 않을까요?

세법에는 사회통념상 인정되는 피부양자의 생활비·교육비 등에 대한 비과세 규정이 있습니다. 다만 전세보증금은 사용하고 없어지는 생활비와 달리 계약 종료 후 반환받을 수 있는 재산이라는 점에서 같은 기준으로 단순하게 보기 어렵습니다.

전세자금 지원과 증여 차이

2. 증여와 가족 간 대출은 무엇이 다른가요?

구분	증여	가족 간 대출
돈의 성격	돌려받지 않는 돈	갚아야 하는 돈
차용증	필요 없음	작성 권장
실제 상환	없음	상환 기록 중요
세금 확인	증여세 확인	무상·저리 대출 이익 확인

가족끼리 돈을 빌려줬다고 해서 차용증 한 장만 써두면 모두 대출로 인정되는 것은 아닙니다.

차용금액, 이자율, 상환기한, 상환방법 등을 정해두고 실제로 약속대로 원금과 이자를 지급하는 기록을 남기는 것이 중요합니다.

가족 간 차용이라면 이런 기록을 확인하세요

• 언제 얼마를 빌렸는지

• 언제까지 갚을 것인지

• 이자는 얼마인지

• 실제 원금·이자 상환 내역이 있는지

• 자녀의 소득과 재산으로 상환 가능한 규모인지

3. 전세보증금 2억 원을 그냥 주면 증여세는 얼마일까요?

2026년 현재 성년 자녀가 부모 등 직계존속에게 증여받는 경우 증여재산공제는 10년간 5천만 원입니다.

아래 사례는 자녀가 최근 10년 동안 부모에게 다른 증여를 받은 적이 없다고 가정한 단순 계산입니다.

부모가 준 전세자금	2억 원
증여재산공제	5천만 원
과세표준	1억 5천만 원
적용세율	20%, 누진공제 1천만 원
산출세액	약 2천만 원

※ 위 금액은 이해를 위한 단순 예시이며 신고세액공제, 과거 증여 내역, 기타 공제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 세액은 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 결혼하는 자녀라면 공제액이 달라질 수 있습니다

2026년 현재 직계존속으로부터 증여받는 경우 일반 증여재산공제와 별도로 혼인·출산 증여재산공제가 있습니다.

혼인신고일 전후 2년 이내에 직계존속에게 증여받으면 최대 1억 원을 추가로 공제받을 수 있습니다. 출산 또는 입양의 경우에도 법에서 정한 기간 안의 증여에 대해 공제를 받을 수 있습니다.

혼인·출산 공제는 합산하여 적용되는 한도가 있으므로 두 제도로 각각 1억 원씩 계속 추가되는 구조로 이해해서는 안 됩니다.

예를 들어

성년 자녀가 혼인 요건을 충족하고 기존 증여가 없다면 일반 공제 5천만 원과 혼인·출산 공제 최대 1억 원을 함께 검토할 수 있습니다.

따라서 2억 원을 증여했다고 가정하면 단순 계산상 공제 후 과세표준이 5천만 원이 될 수 있습니다. 이 경우 산출세액은 500만 원 수준입니다.

전세보증금 증여 여부 판단 흐름도

5. “2억 원 정도는 무이자로 빌려줘도 된다”는 말은 무슨 뜻일까요?

가족 간 대출에서 자주 나오는 숫자가 약 2억 1,700만 원입니다.

2026년 기준 금전 무상대출 이익을 계산할 때 사용하는 적정이자율은 연 4.6%이고, 계산된 무상·저리 대출 이익이 1천만 원 미만이면 이 규정에 따른 증여재산가액에서 제외됩니다.

대출금	연 4.6% 이익	판단
1억 원	460만 원	1천만 원 미만
2억 원	920만 원	1천만 원 미만
3억 원	1,380만 원	기준 초과

여기서 가장 중요한 점

“2억 원까지 부모가 그냥 줘도 증여세가 없다”는 뜻이 아닙니다.

실제 대출이라는 전제가 먼저 성립해야 합니다. 원금 자체를 갚지 않아도 된다는 뜻이 아니라, 실제 대출에서 무이자로 빌려 얻은 이익을 계산하는 별도의 규정입니다.

2억 원을 부모에게 실제로 빌리고 나중에 전세보증금을 돌려받아 부모에게 상환하기로 했다면 대출 여부를 검토할 수 있습니다.

반대로 차용증만 작성하고 여러 해 동안 원금이나 이자를 한 번도 갚지 않는다면 실질적인 대출인지 문제가 될 수 있습니다.

전세보증금 송금·차용 구조 비교

자주 하는 오해 4가지

오해 1. 집주인에게 직접 보내면 증여가 아니다?
송금 경로만으로 결정되지는 않습니다. 자녀가 얻은 경제적 이익과 돈을 갚아야 하는지 등을 함께 봐야 합니다.

오해 2. 가족끼리 차용증만 쓰면 된다?
차용증뿐 아니라 실제 원금·이자 상환 기록과 상환 능력 등도 중요할 수 있습니다.

오해 3. 전세보증금은 주거비라 생활비 비과세다?
전세보증금은 계약 종료 뒤 돌려받을 수 있는 재산이라는 점 때문에 일반적인 생활비와 동일하게 판단하기 어렵습니다.

오해 4. 부모에게 받은 돈은 5천만 원까지만 평생 공제된다?
성년 자녀의 직계존속 증여재산공제는 기본적으로 10년 누계 기준입니다. 다만 과거 증여 내역을 함께 확인해야 합니다.

실제로는 이렇게 확인하세요

STEP 1. 전세계약 명의를 확인합니다

임차인이 부모인지 자녀인지부터 확인합니다.

STEP 2. 부모가 준 돈인지 빌려준 돈인지 정합니다

돌려받지 않을 돈이라면 증여재산공제와 증여세를 먼저 계산합니다.

STEP 3. 최근 10년간 증여 내역을 확인합니다

기존에 현금이나 주식, 부동산 등을 증여받았다면 공제한도가 남아 있는지 확인해야 합니다.

STEP 4. 혼인·출산 공제 가능 여부를 확인합니다

혼인신고일이나 자녀의 출생·입양일을 기준으로 법에서 정한 기간에 들어가는지 확인합니다.

STEP 5. 대출이라면 실제 상환 기록을 남깁니다

차용계약서, 계좌이체 내역, 이자 지급 내역 등을 함께 보관하는 것이 좋습니다.

증여세 신고는 언제 하나요?

국세청 안내에 따르면 일반적인 증여의 증여세 신고기한은 재산을 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

예를 들어 9월 10일에 증여했다면 9월 말일을 기준으로 신고기한을 계산하게 됩니다. 실제 신고기한이 휴일 등에 해당하는 경우에는 달라질 수 있으므로 홈택스에서 최종 확인하는 것이 좋습니다.

돈집사의 결론

자녀 전세보증금을 부모가 대신 부담할 때는 “어디로 송금했는가”보다 “자녀가 그 돈을 갚아야 하는가”를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

그냥 지원하는 돈이라면 증여재산공제와 혼인·출산 공제를 확인하고, 빌려주는 돈이라면 차용계약과 실제 상환 기록을 남기는 방식으로 구분해야 합니다.

전세자금은 금액이 큰 경우가 많으므로 계약 전에 과거 증여 내역까지 함께 확인하는 편이 안전합니다.

FAQ

Q. 부모가 집주인 통장으로 직접 보내도 증여세가 나오나요?

가능성이 있습니다. 자녀 명의 전세계약이고 부모가 자녀를 대신해 보증금을 부담했다면 송금경로만으로 증여 여부가 달라지는 것은 아닙니다. 실제 자금의 성격을 확인해야 합니다.

Q. 성인 자녀에게 5천만 원까지 주면 증여세가 없나요?

직계존속으로부터 받은 증여의 기본 공제는 성년 기준 10년간 5천만 원입니다. 다만 최근 10년간 이미 받은 증여가 있다면 남은 공제금액이 달라질 수 있습니다.

Q. 결혼할 때는 1억 5천만 원까지 공제받을 수 있나요?

기존 10년간 증여재산공제를 사용하지 않은 성년 자녀가 혼인·출산 공제 요건까지 충족한다면 일반 공제 5천만 원과 별도 공제 최대 1억 원을 함께 검토할 수 있습니다. 개인별 과거 증여 내역에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 부모에게 2억 원을 무이자로 빌려도 되나요?

현재 적정이자율 4.6%로 계산하면 연간 이익은 920만 원입니다. 금전 무상대출 이익의 기준금액 1천만 원 미만에 해당할 수 있지만, 원금 자체가 실제 대출이라는 사실이 전제되어야 합니다.

Q. 전세가 끝난 뒤 보증금을 부모에게 바로 돌려주면 되나요?

처음부터 실제 대출 관계가 있었고 계약서와 상환 약정, 자금흐름 등이 뒷받침된다면 중요한 자료가 될 수 있습니다. 단순히 나중에 돈을 돌려줬다는 사실 하나만으로 판단하기는 어렵습니다.

한 줄 요약

자녀 전세보증금을 부모가 대신 냈다면 송금방법보다 증여인지 실제 대출인지부터 구분하고, 증여재산공제와 차용·상환 기록을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.

기준일: 2026년 9월 8일

참고 출처

• 국세청, 증여세 개요 및 세율·증여재산공제 안내
• 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제53조 증여재산공제
• 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제53조의2 혼인·출산 증여재산공제
• 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제41조의4 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여
• 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의5 적정이자율

자료 확인일: 2026년 9월 8일

공식 신고·조회 링크

증여세 신고: 국세청 홈택스 바로가기

증여세 신고기한 확인: 국세청 증여세 신고납부기한 안내

증여세 신고 여부와 실제 세액은 과거 증여 내역, 혼인·출산 공제 여부, 차용관계 등에 따라 달라질 수 있으므로 큰 금액을 송금하기 전에는 국세청 상담센터 126 또는 세무 전문가를 통해 본인 상황을 확인하는 것이 좋습니다.