부모님 집 전세 주고 자녀 집에 살면 세금은? 2026년 기준 쉽게 정리

부모님 집 전세 주고 자녀 집에 살면 세금은?

 

결론 먼저 요약

부모님이 본인 집을 전세 주고 자녀 집으로 이사한다고 해서 바로 세금이 생기는 것은 아닙니다.

부부 합산 1주택이고 월세 없이 순수 전세만 주는 경우라면 전세보증금 때문에 주택임대소득세가 발생하는 경우는 일반적으로 많지 않습니다.

오히려 확인해야 할 부분은 자녀도 집을 가지고 있는지, 부모님과 세대를 합치는지, 나중에 부모님 집을 팔 계획이 있는지입니다.

자녀 집을 공짜로 사용하는 문제와 건강보험료도 별도로 살펴봐야 합니다.

목차

1. 부모님 집을 전세 주면 임대소득세가 생길까?
2. 자녀 집으로 합가하면 2주택이 될까?
3. 동거봉양 합가 특례는 무엇일까?
4. 자녀 집에 공짜로 살면 증여세가 생길까?
5. 건강보험료에는 어떤 영향이 있을까?

나이가 들면서 부모님이 혼자 살기 어려워지면 이런 선택을 하는 가정이 적지 않습니다.

부모님이 살던 집은 전세를 주고, 부모님은 자녀 집의 빈방에서 함께 생활하는 방식입니다.

생활비도 줄고 부모님을 가까이에서 돌볼 수 있다는 장점이 있지만, 막상 실행하려고 하면 걱정이 생깁니다.

“집을 전세 줬으니 임대소득세가 생기는 것 아닌가?”

“자녀도 집이 있는데 같이 살면 2주택으로 잡히는 것 아닌가?”

이 두 문제는 서로 다른 세금이기 때문에 하나씩 나눠서 봐야 이해하기 쉽습니다.

1. 부모님 집을 전세 주면 임대소득세가 생길까요?

먼저 전세보증금 자체를 월세와 똑같은 임대수입으로 보는 것은 아닙니다.

주택 전세보증금은 계약이 끝나면 세입자에게 돌려줘야 하는 돈이기 때문입니다.

다만 여러 채의 주택을 가지고 많은 전세보증금을 받는 경우에는 세법상 일정 금액을 임대수입으로 계산하는 ‘간주임대료’ 제도가 있습니다.

2026년에는 기존 3주택 이상뿐 아니라 일정 요건을 갖춘 고가주택 2주택자의 전세보증금에도 간주임대료 과세 범위가 확대됐습니다.

가장 흔한 경우

부모님 부부가 국내에 집 한 채만 가지고 있고 그 집을 월세 없이 순수 전세로 주는 경우라면, 그 전세보증금 때문에 주택임대소득세가 발생하는 구조는 일반적으로 아닙니다.

다만 주택 수는 부부를 합산해 판단하므로 배우자 명의 주택까지 함께 확인해야 합니다.

부모님 집 전세 후 자녀 집 거주 구조

 

2. 2026년에는 2주택 전세도 확인해야 합니다

예전에는 전세보증금 간주임대료를 생각할 때 주로 3주택 이상 보유자를 확인했습니다.

하지만 2026년 귀속분부터는 일정한 고가주택 2주택자도 확인 대상에 들어왔습니다.

국세청 안내에 따르면 기준시가 12억 원을 초과하는 주택과 전세보증금 규모 등의 요건에 따라 2주택자의 보증금에도 간주임대료가 적용될 수 있습니다.

부모님 상황	전세보증금 과세 확인
부부 합산 1주택·순수 전세	일반적으로 간주임대료 대상 아님
2주택 보유	2026년 고가주택 요건 확인
3주택 이상 보유	보증금 합계 등 간주임대료 확인
전세가 아닌 월세·반전세	월세 임대소득 별도 확인

따라서 “부모님 집을 전세 줬다”는 사실 하나만으로 세금을 판단하면 안 됩니다.

부모님과 배우자가 모두 몇 채의 집을 가지고 있는지부터 확인해야 합니다.

3. 더 중요한 것은 자녀 집으로 세대를 합치는 경우입니다

부모님 집을 전세 주더라도 집의 소유권은 부모님에게 그대로 남아 있습니다.

따라서 자녀가 자기 명의 집을 가지고 있고 부모님도 집 한 채를 가진 상태에서 함께 살게 되면, 세대 구성에 따라 양도소득세의 주택 수 판단을 살펴봐야 합니다.

특히 부모님 집을 몇 년 뒤 매도할 계획이라면 이 부분이 중요합니다.

다만 부모님을 모시기 위해 합가하는 경우에는 별도의 특례가 있습니다.

4. 60세 이상 부모님을 모시면 ‘동거봉양 합가 특례’가 있습니다

현재 소득세법 시행령에는 각각 1주택을 가진 자녀와 60세 이상 직계존속이 동거봉양을 위해 합가하여 1세대 2주택이 된 경우에 대한 특례가 있습니다.

요건을 충족한다면 합가한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용할 수 있습니다.

예를 들어 볼까요?

부모님은 A주택 한 채를 가지고 있고, 자녀 부부도 B주택 한 채를 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.

부모님을 모시기 위해 자녀 집으로 합가했다면 단순히 “한 세대에 집이 두 채니까 비과세가 안 된다”고 판단하면 곤란합니다.

동거봉양 합가 특례 대상인지 먼저 확인해야 합니다.

다만 특례가 있다고 해서 어떤 경우든 세금이 없어지는 것은 아닙니다.

각 주택의 취득 시점과 보유기간, 거주요건, 실제 합가 사유, 매도 시점, 고가주택 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

부모님과 자녀 합가 시 세금 판단 흐름도

 

5. 자녀 집에서 공짜로 살면 증여세가 생길까요?

여기서 또 하나 걱정하는 것이 있습니다.

“자녀 집에 월세를 안 내고 살면 부모님이 자녀에게 증여받은 것으로 보는 것 아닌가?”

상속세 및 증여세법에는 다른 사람의 부동산을 공짜로 사용하면서 큰 경제적 이익을 얻는 경우 이를 증여로 보는 규정이 있습니다.

국세청 집행기준상 계산된 부동산 무상사용 이익이 일정 기준 이상이면 증여세 문제가 생길 수 있습니다.

하지만 중요한 예외가 있습니다.

부동산 소유자와 함께 거주하는 주택은 이 부동산 무상사용 이익 규정에서 제외됩니다. 즉 자녀가 자기 집에서 살면서 부모님을 함께 모시는 일반적인 형태라면 이 규정을 그대로 적용하는 상황과는 다릅니다.

거주 형태	증여세 체크
자녀와 부모가 자녀 집에서 함께 거주	무상사용 규정의 예외 확인
자녀 소유 별도주택을 부모에게 무상 제공	무상사용 이익 계산 필요 가능
부모가 시세대로 임차료 지급	실제 지급내역 보관

자주 하는 오해

“가족끼리는 공짜로 집을 써도 세금과 관계없다”고 단정하기는 어렵습니다.

자녀와 부모가 같은 집에서 함께 사는 경우와, 자녀가 보유한 별도의 집 한 채를 부모님에게 통째로 무상 제공하는 경우는 세법상 판단이 달라질 수 있습니다.

6. 건강보험료도 같이 확인해 보세요

부모님이 지역가입자라면 건강보험료도 살펴볼 필요가 있습니다.

지역가입자의 재산에는 재산세 과세 대상인 주택 등 부동산이 포함됩니다.

따라서 부모님이 그 집에서 나오고 자녀 집으로 이사하더라도 부모님 명의의 집을 계속 소유하고 있다면 집 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

또 세법상 주택임대소득이 발생하면 해당 사업소득이 건강보험료 산정에 반영될 수 있습니다. 국민건강보험 관련 규정에도 분리과세 주택임대소득을 사업소득에 포함해 산정하도록 규정하고 있습니다.

반대로 부부 합산 1주택을 순수 전세로 주는 등 세법상 임대소득이 발생하지 않는 상황이라면 “전세를 줬다”는 이유만으로 임대소득이 새로 잡히는 것은 아닙니다.

다만 재산보험료나 피부양자 자격은 별도 기준이 있으므로 가입 형태에 따라 공단에 확인하는 것이 좋습니다.

부모님 집 전세 후 돈과 세금이 움직이는 구조

 

7. 우리 집은 어떻게 확인하면 될까요?

STEP 1. 부모님 부부의 주택 수를 확인합니다

부모님 한 분 명의만 보지 말고 배우자가 가진 주택까지 함께 확인합니다.

STEP 2. 전세인지 월세인지 확인합니다

순수 전세인지, 보증금과 월세가 섞인 반전세인지 구분합니다.

STEP 3. 자녀의 주택 보유 여부를 확인합니다

자녀가 무주택인지, 1주택인지에 따라 합가 후 주택 수 판단이 달라집니다.

STEP 4. 주민등록과 실제 생활 형태를 확인합니다

주소만 옮기는 것과 실제로 생계를 같이하며 동거봉양하는 것은 세법상 판단에서 차이가 생길 수 있습니다.

STEP 5. 부모님 집을 팔 계획이 있다면 매도 전에 확인합니다

동거봉양 합가 특례와 1세대 1주택 요건은 집을 판 뒤가 아니라 매도 전에 확인하는 편이 안전합니다.

STEP 6. 건강보험 가입 형태를 확인합니다

지역가입자인지, 직장가입자의 피부양자인지에 따라 보험료 영향이 달라질 수 있습니다.

8. 한눈에 보는 세금 체크표

확인할 돈 문제	무엇을 볼까?
임대소득세	주택 수·전세·월세·보증금
양도소득세	자녀 집·세대 합가·매도 시점
증여세	자녀 집 무상사용 형태
건강보험료	보유재산·임대소득·가입형태

돈집사의 결론

부모님 집 한 채를 전세 주고 자녀 집으로 들어가는 것 자체가 세금 폭탄으로 이어지는 구조는 아닙니다.

부부 합산 1주택을 순수 전세로 주는 경우라면 전세보증금보다 먼저 볼 것은 자녀의 주택 보유 여부와 세대 합가입니다.

특히 부모님과 자녀가 각각 집 한 채씩 가지고 있다면 동거봉양 합가 특례를 확인해야 합니다.

부모님 집 매도 계획이 있다면 주민등록을 옮기기 전 또는 매도 전에 세무서·국세청 상담을 통해 본인 상황을 확인하는 것이 좋습니다.

FAQ

Q. 부모님 집 한 채를 전세 주면 임대소득세를 내나요?

A. 부부 합산 국내 1주택이고 월세 없이 순수 전세를 주는 경우라면 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 대상이 되는 일반적인 구조는 아닙니다. 다만 배우자 명의 주택까지 합산해 주택 수를 확인해야 합니다.

Q. 부모님과 자녀가 각각 집 한 채씩 있는데 같이 살면 2주택인가요?

A. 세대 구성에 따라 1세대 2주택이 될 수 있습니다. 다만 60세 이상 부모님을 모시기 위한 동거봉양 합가라면 일정 요건을 충족할 때 10년 이내 먼저 양도하는 주택에 1세대 1주택 특례가 적용될 수 있습니다.

Q. 부모님 집을 전세 줘도 부모님은 1주택자인가요?

A. 네. 집에 직접 거주하지 않더라도 소유권이 부모님에게 있다면 주택을 보유하고 있는 것입니다. 전세를 주었다고 주택 수에서 빠지는 것은 아닙니다.

Q. 자녀 집에 공짜로 살면 증여세를 내나요?

A. 자녀가 소유한 집에서 자녀와 부모님이 함께 거주하는 경우에는 부동산 무상사용 이익 규정의 예외가 적용될 수 있습니다. 반면 자녀가 별도로 소유한 주택을 부모님에게 통째로 무상 제공하는 경우라면 상황에 따라 증여세 검토가 필요합니다.

Q. 부모님 집을 전세 주면 건강보험료가 오르나요?

A. 전세를 주었다는 이유만으로 모두 보험료가 오르는 것은 아닙니다. 다만 지역가입자는 보유 주택 등 재산이 보험료 산정에 반영될 수 있고, 과세되는 주택임대소득이 있다면 소득에도 반영될 수 있습니다. 가입 형태와 소득 상황에 따라 확인이 필요합니다.

한 줄 요약

부모님 집을 전세 주고 자녀 집에 산다면 전세보증금보다 ‘부부 합산 주택 수 → 자녀 주택 여부 → 동거봉양 합가 → 매도 계획 → 건강보험료’ 순서로 확인하는 것이 이해하기 쉽습니다.

기준일: 2026년 8월 21일

참고 출처

• 국세청, 주택 보증금에 대한 간주임대료 안내: [국세청 공식 자료 보기]
• 국세청, 2026년 귀속 주택임대소득 과세 안내: [국세청 공식 자료 보기]
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제155조 1세대 1주택 특례: [현행 법령 확인하기]
• 국세청 국세법령정보시스템, 부동산 무상사용 이익의 증여: [국세청 공식 해석 보기]
• 국민건강보험공단, 건강보험료 소득·재산 산정 관련 규정: [국민건강보험공단 공식 자료 보기]

자료 확인일: 2026년 8월 21일

공식 확인·상담

주택임대소득·양도소득세: 국세청 홈택스 또는 국세상담센터를 이용해 본인의 주택 수와 실제 계약 조건을 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.

건강보험료: 국민건강보험공단에서 부모님의 가입 형태와 임대소득·재산 반영 여부를 확인할 수 있습니다.

세금은 주택 수, 취득 시점, 기준시가, 세대 구성과 실제 거주 형태에 따라 달라질 수 있으므로 집을 매도하거나 세대를 합치기 전 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.