부모님 집을 시세보다 싸게 사면 증여세가 생기나요? 저가양수 기준 쉽게 정리

부모님 집을 시세보다 싸게 사면 증여세가 생기나요?

결론 먼저 요약

부모님 집을 자녀가 시세보다 싸게 사면 시가와 실제 매매가격의 차이 중 일정 금액을 넘는 부분이 증여로 계산될 수 있습니다. 부모와 자녀는 세법상 특수관계인이므로, 저가매매 때는 단순히 계약서에 적은 가격만 보는 것이 아닙니다.

2026년 9월 기준으로 증여세 쪽의 핵심 기준금액은 ‘시가의 30%’와 ‘3억 원’ 중 더 적은 금액입니다. 다만 이 기준을 넘지 않았다고 해서 거래 전체의 세금 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 부모님의 양도소득세는 별도 기준으로 검토해야 하고, 실제 매매대금 지급 사실도 확인할 수 있어야 합니다.

목차

1. 부모님 집을 싸게 사면 왜 증여세를 보나요?
2. 저가양수 증여세 기준은 얼마인가요?
3. 실제 숫자로 계산해 보기
4. 증여세가 없어도 양도소득세는 따로 봐야 합니다
5. 실제 매매로 인정받으려면 무엇을 확인해야 하나요?

“부모님 집을 자녀에게 넘기는데, 남에게 파는 것보다 조금 싸게 팔면 괜찮지 않을까?”라고 생각하는 경우가 있습니다. 가족끼리 정식 매매계약서를 작성하고 돈도 주고받으면 일반 매매처럼 보이기 때문입니다.

하지만 세법에서는 부모와 자녀 사이 거래를 일반적인 제3자 거래와 똑같이 보지 않습니다. 실제로 돈을 주고 산 매매인지, 시세보다 얼마나 낮은 가격인지, 자녀가 그 돈을 자신의 자금으로 지급했는지를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

1. 부모님 집을 싸게 사면 왜 증여세를 보나요?

「상속세 및 증여세법」은 특수관계인 사이에서 재산을 시가보다 낮은 가격으로 넘겨받아 일정 수준 이상의 이익을 얻은 경우, 그 이익의 일부를 증여받은 것으로 계산하도록 하고 있습니다.

부모와 자녀는 대표적인 특수관계인입니다. 따라서 부모님이 소유한 집을 자녀에게 싸게 파는 경우에는 먼저 집의 시가와 실제 거래가격의 차이를 계산해야 합니다.

여기서 한 가지 더 확인해야 합니다.

부모가 자녀에게 재산을 양도하면 세법상 증여로 추정하는 규정도 있습니다. 다만 자녀가 실제로 대가를 지급한 사실이 명백하게 인정되는 경우에는 실제 매매로 볼 수 있습니다. 따라서 가족 간 매매는 계약서뿐 아니라 실제 자금 이동 자료가 중요합니다.

정상매매와 저가양수 차이

2. 저가양수 증여세 기준은 얼마인가요?

부모와 자녀처럼 특수관계인 사이에서 집을 시가보다 싸게 거래했다면 다음 기준을 봅니다.

핵심 계산식

기준금액 = 시가의 30%와 3억 원 중 더 적은 금액

증여재산가액 = 시가와 거래가격의 차이 - 기준금액

구분	확인 내용
시가	세법상 평가한 주택의 시가
실제 거래가격	자녀가 부모에게 실제 지급한 매매대금
기준금액	시가×30%와 3억 원 중 적은 금액
증여이익	차액에서 기준금액을 뺀 금액

여기서 많이 헷갈리는 부분이 있습니다. “시세보다 30%까지 싸게 사면 괜찮다”라고 단순하게 외우면 안 됩니다. 시가가 높은 집은 30%보다 3억 원이 더 작은 기준이 될 수 있기 때문입니다.

3. 실제 숫자로 계산해 보면 더 쉽습니다

시가	매매가	차액	기준금액	증여재산가액
5억 원	3억 7천만 원	1억 3천만 원	1억 5천만 원	저가양수 증여이익 없음
5억 원	3억 원	2억 원	1억 5천만 원	5천만 원
10억 원	6억 원	4억 원	3억 원	1억 원
20억 원	16억 원	4억 원	3억 원	1억 원

예를 들어 시가 5억 원인 집을 자녀가 3억 원에 샀다면 차액은 2억 원입니다. 이 집의 기준금액은 시가의 30%인 1억 5천만 원과 3억 원 중 더 적은 1억 5천만 원입니다.

따라서 단순 계산상 저가양수로 인한 증여재산가액은 2억 원 - 1억 5천만 원 = 5천만 원이 됩니다. 다만 이것이 곧바로 실제 납부할 증여세 5천만 원이라는 뜻은 아닙니다.

성년 자녀가 부모 등 직계존속에게 증여받는 경우 증여재산공제는 원칙적으로 10년간 5천만 원 한도입니다. 이미 받은 증여가 있는지, 공제 한도가 남아 있는지에 따라 실제 과세표준과 세액은 달라질 수 있습니다.

저가양수 증여세 판단 흐름도

4. ‘시가’는 공시가격만 보면 되는 것이 아닙니다

저가양수 계산에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 집의 시가입니다. 세법에서는 실제 시장에서 통상적으로 거래되는 가액을 우선하여 보고, 매매사례가액이나 감정가액 등이 시가로 인정될 수 있습니다.

국세청 안내에 따르면 증여재산의 시가는 일반적으로 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내의 매매·감정·수용·경매·공매가액 등을 확인합니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가 등 보충적 평가방법을 적용할 수 있습니다.

주의할 점

아파트 호가만 보고 “우리 집 시가는 이 정도”라고 정하면 세금 계산과 차이가 날 수 있습니다. 특히 가족 간 거래를 계획한다면 매매사례가액, 감정가액, 해당 주택의 평가방법을 거래 전에 확인하는 것이 좋습니다.

5. 증여세가 없어도 부모님의 양도소득세는 따로 봐야 합니다

이 부분이 저가매매에서 가장 자주 놓치는 지점입니다. 자녀에게 증여세가 생기는지 보는 기준과 부모님의 양도소득세를 계산하는 기준은 서로 다릅니다.

구분	자녀 쪽 증여세	부모 쪽 양도소득세
핵심 기준	시가 30%와 3억 원 중 적은 금액	시가와 거래가액 차이가 3억 원 이상 또는 시가의 5% 이상인 경우 등 검토
무엇을 보나?	자녀가 얻은 저가매수 이익	낮은 거래가격으로 양도세가 부당하게 줄었는지
결과	일정 초과분을 증여로 계산	해당하면 시가를 기준으로 양도가액을 계산할 수 있음

따라서 “증여세 기준 안쪽으로 가격을 정했으니 세금 문제는 없다”라고 판단하면 곤란할 수 있습니다. 같은 가족 간 매매라도 자녀의 증여세와 부모의 양도소득세를 따로 계산해야 합니다.

부모 자녀 저가매매의 세금 구조

6. 가족끼리 계약서만 쓰면 실제 매매로 인정될까요?

부모와 자녀 사이의 부동산 거래는 실제로 매매대금이 지급되었다는 사실이 중요합니다. 국세청 집행기준에서도 배우자나 직계존비속에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백한 경우에는 증여 추정을 배제할 수 있다고 설명합니다.

반대로 계약서에는 매매라고 적어 놓고 실제 돈이 오가지 않거나, 자녀가 부모에게 돈을 지급한 뒤 다시 돌려받는 구조라면 단순한 정상매매로 보기 어려울 수 있습니다. 자녀가 매매대금을 마련한 자금출처도 함께 확인될 수 있습니다.

실제 확인 방법

STEP 1. 국세청 홈택스와 매매사례를 통해 주택의 세법상 시가를 먼저 확인합니다.

STEP 2. 시가와 예정 매매가격의 차액을 계산합니다.

STEP 3. ‘시가×30%’와 ‘3억 원’ 중 적은 금액과 비교합니다.

STEP 4. 자녀의 최근 10년간 부모 등 직계존속에게 받은 증여 내역과 공제 사용액을 확인합니다.

STEP 5. 부모의 양도소득세도 시가 기준으로 별도 계산해 봅니다.

STEP 6. 계약금·중도금·잔금은 계좌이체 등 객관적으로 확인 가능한 방식으로 지급하고 자료를 보관합니다.

7. 자주 하는 오해

오해 1. 시세보다 30%만 덜 받으면 항상 증여세가 없다?

그렇지 않습니다. 특수관계인 저가양수의 기준금액은 시가의 30%와 3억 원 중 더 적은 금액입니다. 집값이 높을수록 3억 원 기준이 먼저 적용될 수 있습니다.

오해 2. 매매계약서만 쓰면 증여가 아니다?

가족 간 거래는 실제 대금 지급 사실이 중요합니다. 매매계약서뿐 아니라 계좌이체 내역, 자금출처 등 실제 거래를 뒷받침할 자료를 함께 갖추는 것이 좋습니다.

오해 3. 자녀에게 증여세가 없으면 부모도 세금 문제가 없다?

그렇지 않을 수 있습니다. 부모의 양도소득세에는 별도의 특수관계인 저가양도 규정이 적용될 수 있으므로 함께 확인해야 합니다.

돈집사의 결론

부모님 집을 자녀가 시세보다 싸게 사는 것 자체가 곧바로 전액 증여가 되는 것은 아닙니다. 실제 매매대금을 지급한 사실이 확인되고, 저가양수로 얻은 이익이 세법상 기준을 넘는지 계산해야 합니다.

다만 증여세 기준만 보고 매매가격을 정하면 놓치는 부분이 생길 수 있습니다. 부모님의 양도소득세 기준은 더 촘촘하게 작동할 수 있고, 자녀의 자금출처도 함께 확인될 수 있습니다. 가족 간 부동산 매매는 계약 전에 ‘시가 확인 → 증여세 계산 → 양도세 계산 → 자금흐름 점검’ 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

FAQ

Q. 부모님 집을 시세보다 20% 싸게 사면 증여세가 없나요?

집의 시가에 따라 달라질 수 있습니다. 특수관계인 저가양수 기준은 시가의 30%와 3억 원 중 더 적은 금액이므로 단순히 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 부모님의 양도소득세도 별도로 확인해야 합니다.

Q. 시가 10억 원짜리 집을 7억 원에 사면 증여세가 생기나요?

단순 계산상 차액은 3억 원이고 기준금액도 3억 원입니다. 이 경우 저가양수로 계산되는 증여재산가액은 0원이 될 수 있습니다. 다만 실제 시가 산정과 부모의 양도소득세, 거래의 실질은 별도로 확인해야 합니다.

Q. 시가 10억 원짜리 집을 6억 원에 사면 어떻게 되나요?

차액은 4억 원이고 기준금액은 3억 원입니다. 단순 계산상 1억 원이 저가양수에 따른 증여재산가액이 됩니다. 이후 최근 10년 증여내역과 증여재산공제 등을 반영해 실제 과세표준을 계산합니다.

Q. 공시가격을 시가로 넣어서 계산하면 되나요?

공시가격만으로 판단하면 차이가 생길 수 있습니다. 증여재산은 원칙적으로 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 사용합니다. 실제 거래 전에는 매매사례가액과 감정가액 등을 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 증여세 신고는 언제까지 하나요?

증여세 신고 대상이 되는 경우 일반적으로 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부합니다. 저가양수의 증여일 판단은 대금청산일 등을 기준으로 하므로 실제 거래 일정에 따라 확인이 필요합니다.

한 줄 요약

부모님 집을 싸게 살 때는 ‘시가와 매매가 차이 - 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액’을 먼저 계산하고, 부모의 양도소득세와 실제 자금 지급까지 함께 확인해야 합니다.

※ 이 글은 2026년 9월 27일 확인한 법령과 국세청 안내를 바탕으로 작성했습니다. 부동산의 시가, 과거 증여내역, 1세대 1주택 여부, 실제 자금 지급 구조 등에 따라 세금 계산이 달라질 수 있습니다.

참고 출처

• 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제35조 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여
• 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등
• 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제44조 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정
• 국세청 국세법령정보시스템, 상속세 및 증여세 집행기준
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제167조 양도소득의 부당행위 계산

자료 확인일: 2026년 9월 29일

공식 신청·조회 링크

상속·증여재산 평가 방법 확인: 국세청 상속·증여재산 스스로 평가하기

증여세 신고기한·전자신고 방법 확인: 국세청 증여세 신고 시 유의사항

증여세 전자신고: 국세청 홈택스

실제 거래 전에는 주택의 시가와 최근 10년 증여내역, 부모님의 양도소득세를 함께 확인하시기 바랍니다.