상속받은 집을 팔 때는 부모님이 예전에 얼마에 샀는지를 그대로 취득가액으로 사용하는 것이 아닙니다.
원칙적으로 상속개시일 현재 세법에 따라 평가한 금액이 상속인의 취득가액이 됩니다.
따라서 양도가액에서 이 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼고, 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제 등을 반영해 세금을 계산합니다.
다만 상속주택은 1세대 1주택 특례 등 별도의 규정이 있어 현재 보유 주택 수, 상속 당시 세대 관계, 양도 순서에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 상속주택의 취득가액은 얼마로 보나요?
- 상속주택 양도세 계산 순서
- 간단한 숫자로 계산해보기
- 상속주택 비과세는 어떻게 보나요?
- 자주 하는 오해
- 실제로 확인하는 방법
부모님에게 아파트나 주택을 상속받은 뒤 매도를 생각할 때 가장 먼저 드는 질문이 있습니다.
“부모님이 2억 원에 산 집을 8억 원에 팔면 6억 원에 대해 세금을 내는 걸까?”
그렇게 단순하게 계산하지 않습니다.
상속받은 주택은 일반적으로 매매로 구입한 집과 취득가액을 정하는 방법부터 다릅니다.
1. 상속주택의 취득가액은 얼마로 보나요?
일반 주택을 직접 샀다면 실제 구입가격이 취득가액의 출발점이 됩니다.
하지만 상속받은 주택은 상속인이 돈을 주고 산 것이 아니므로 별도의 기준이 필요합니다.
상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액을 양도소득세 계산 시 취득가액으로 보는 것이 기본입니다.
여기서 상속개시일은 일반적으로 피상속인이 사망한 날을 말합니다.
따라서 부모님이 20년 전에 얼마에 집을 샀는지보다 사망 당시 그 주택이 세법상 얼마로 평가됐는지가 더 중요합니다.
2. 상속 당시 집값은 어떻게 평가하나요?
상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 평가합니다.
평가기간 안에 실제 매매가격이나 감정가격 등 시가로 인정될 수 있는 금액이 있다면 이를 검토합니다.
시가를 확인하기 어려운 경우에는 공동주택가격이나 개별주택가격 등 세법에서 정한 보충적 평가방법이 적용될 수 있습니다.
상속세 신고를 했다면 먼저 상속세 신고서에 적은 부동산 평가액을 확인해 보세요.
세무서에서 해당 재산의 가액을 결정하거나 경정한 경우에는 그 금액도 양도세 취득가액 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
3. 상속주택 양도세는 어떤 순서로 계산하나요?
상속받은 집이라고 해서 양도소득세 계산 구조 자체가 완전히 달라지는 것은 아닙니다.
큰 흐름은 아래와 같습니다.
| 계산 단계 | 내용 |
|---|---|
| ① 양도가액 | 집을 실제로 판 금액 |
| ② 취득가액 | 상속개시일 현재 세법상 평가액 등 |
| ③ 필요경비 | 인정되는 취득비용·자본적 지출·양도비용 등 |
| ④ 양도차익 | ① - ② - ③ |
| ⑤ 공제 | 장기보유특별공제 등을 검토 |
| ⑥ 기본공제 | 일반적으로 연 250만 원 |
| ⑦ 세율 적용 | 보유기간·주택 상황에 맞는 세율 적용 |
4. 취득가액이 중요한 이유
양도가액이 같더라도 취득가액이 얼마인지에 따라 양도차익은 크게 달라집니다.
예를 들어 집을 8억 원에 팔았다고 가정해 보겠습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 8억 원 |
| 상속 당시 평가액 | 6억 원 |
| 인정되는 필요경비 | 2,000만 원 |
| 양도차익 | 1억 8,000만 원 |
부모님이 과거 이 집을 2억 원에 샀다고 하더라도, 위 사례에서 상속인의 취득가액을 단순히 2억 원으로 계산하는 것은 적절하지 않을 수 있습니다.
상속 당시 평가액 6억 원이 취득가액으로 인정된다면 양도차익은 1억 8,000만 원에서 출발하게 됩니다.
5. 간단한 숫자로 세금을 계산해보면
이번에는 이해를 돕기 위해 단순한 사례로 계산해보겠습니다.
가정
상속 당시 평가액: 6억 원
매도가액: 8억 원
필요경비: 2,000만 원
상속 후 보유기간: 2년 6개월
1세대 1주택 비과세 및 다른 감면 없음
같은 해 다른 부동산 양도 없음
① 양도차익
8억 원 - 6억 원 - 2,000만 원 = 1억 8,000만 원
② 장기보유특별공제
이 사례에서는 보유기간을 3년 미만으로 가정했으므로 일반적인 장기보유특별공제를 적용하지 않는 것으로 계산합니다.
③ 양도소득 기본공제
1억 8,000만 원 - 250만 원 = 1억 7,750만 원
④ 기본세율 적용 예시
과세표준 1억 7,750만 원은 기본세율 기준 38% 구간에 해당합니다.
단순 계산하면 양도소득세는 약 4,751만 원입니다.
여기에 개인지방소득세 등을 고려하면 약 5,226만 원 수준이 됩니다.
위 계산은 원리를 보여주기 위한 단순 예시입니다. 실제 세액은 보유기간, 주택 수, 1세대 1주택 여부, 거주기간, 필요경비, 다른 부동산 양도 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
6. 상속주택도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
일반적으로 부동산은 일정 기간 이상 보유하면 장기보유특별공제를 검토할 수 있습니다.
상속받은 자산의 취득시기는 원칙적으로 상속개시일이므로 보유기간을 판단할 때 이 날짜가 중요합니다.
다만 1세대 1주택에 해당하는 경우의 장기보유특별공제는 일반 부동산과 공제 구조가 다를 수 있고 거주기간도 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 부모님이 집을 보유했던 기간이 항상 상속인의 보유기간으로 그대로 합산된다고 생각해서는 곤란합니다.
7. 상속주택이면 양도세가 자동으로 비과세되나요?
그렇지는 않습니다.
상속주택에는 일반주택과 다른 1세대 1주택 특례가 있지만 모든 상속주택이 자동으로 비과세되는 것은 아닙니다.
특히 다음 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 상속인이 원래 가지고 있던 주택이 있었는지
- 상속인과 피상속인이 별도 세대였는지
- 피상속인이 여러 채의 주택을 가지고 있었는지
- 공동상속인지 단독상속인지
- 일반주택과 상속주택 중 어떤 주택을 먼저 파는지
예를 들어 일정 요건을 충족한 상속주택과 기존 일반주택을 한 채씩 보유한 경우에는 일반주택을 먼저 양도할 때 상속주택을 주택 수에서 달리 보는 특례가 적용될 수 있습니다.
반대로 상속받은 주택 자체를 매도한다면 매도 당시의 주택 보유 상황을 다시 살펴야 합니다.
8. 필요경비도 꼭 챙겨야 합니다
취득가액만큼 놓치기 쉬운 것이 필요경비입니다.
세법상 인정되는 비용이 있다면 양도차익을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
| 항목 | 확인할 자료 |
|---|---|
| 취득 관련 비용 | 취득세·등기 관련 증빙 등 |
| 자본적 지출 | 공사계약서·세금계산서·금융거래 자료 |
| 양도 비용 | 중개보수 등 관련 증빙 |
다만 단순 도배나 소모성 수리처럼 모든 집수리비가 필요경비가 되는 것은 아닙니다.
실제 지출 사실과 세법상 인정 여부를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
9. 상속받고 바로 팔면 세금이 적을까요?
상속받자마자 매도하면 집값이 크게 오르지 않았기 때문에 양도차익 자체는 작을 수 있습니다.
하지만 보유기간이 짧으면 적용 세율을 따로 확인해야 합니다.
2026년 기준 주택의 경우 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단기보유 세율 규정이 있습니다.
따라서 “상속받고 빨리 팔수록 세금이 항상 적다”고 단정하기는 어렵습니다.
10. 자주 하는 오해
상속받은 부동산은 일반적으로 상속개시일 현재 세법에 따라 평가한 금액을 취득가액으로 봅니다.
상속세가 실제로 발생했는지와 양도세 계산상 취득가액은 별개의 문제입니다. 상속재산 평가액부터 확인해야 합니다.
상속이라는 이유만으로 자동 비과세되는 것은 아닙니다. 1세대 1주택 여부와 상속주택 특례 등을 별도로 판단합니다.
모든 수리비가 인정되는 것은 아닙니다. 자본적 지출에 해당하는지와 증빙자료가 있는지를 확인해야 합니다.
11. 실제로 확인하는 방법
피상속인의 사망일과 부동산 등기 내용을 확인합니다.
STEP 2. 상속 당시 평가액 확인상속세 신고서, 재산평가 내역, 세무서 결정·경정 자료가 있는지 확인합니다.
STEP 3. 필요경비 증빙 모으기취득세, 등기비용, 인정 가능한 공사비, 부동산 중개보수 등의 자료를 모읍니다.
STEP 4. 현재 주택 수 확인본인과 세대원의 다른 주택, 공동명의 주택, 상속지분 등을 함께 확인합니다.
STEP 5. 양도 순서 확인기존 일반주택과 상속주택을 모두 가지고 있다면 어느 주택을 먼저 매도하는지가 중요할 수 있습니다.
STEP 6. 매도 전에 예상세액 계산홈택스의 양도소득세 모의계산 등을 이용한 뒤 복잡한 상속주택은 세무서나 세무전문가에게 최종 확인하는 것이 좋습니다.
12. 양도소득세 신고기한도 확인하세요
부동산을 양도한 경우 예정신고는 일반적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 합니다.
예를 들어 잔금일 등 세법상 양도일이 2026년 10월 15일이라면 일반적인 예정신고·납부기한은 2026년 12월 31일까지가 됩니다.
매매계약을 체결했을 때부터 취득가액과 필요경비 자료를 미리 정리해 두면 신고할 때 훨씬 수월합니다.
상속받은 집의 양도세에서 가장 먼저 확인할 숫자는 부모님의 옛날 매수가격이 아니라 상속 당시의 세법상 평가액입니다.
그다음 양도가액과 필요경비를 확인하고, 비과세 여부와 장기보유특별공제 등을 순서대로 따져보면 됩니다.
특히 상속주택은 기존 주택 보유 여부와 매도 순서에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
집을 팔고 나서 세금을 계산하기보다 계약 전에 예상세액을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
FAQ
일반적으로 그렇지 않습니다. 상속주택은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 양도세 계산상 취득가액으로 봅니다.
상속세 신고 여부만으로 취득가액이 없어지는 것은 아닙니다. 상속개시일 현재 세법상 평가액을 다시 확인해야 하므로 관련 자료를 준비해 세무서 등에 확인하는 것이 좋습니다.
매도가격과 상속 당시 취득가액의 차이가 작으면 양도차익도 작을 수 있습니다. 다만 보유기간이 짧은 경우 별도의 단기보유 세율을 검토해야 하므로 실제 세액은 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
상황에 따라 가능할 수 있습니다. 현재 다른 주택이 있는지, 상속 당시 피상속인과 같은 세대였는지, 피상속인이 몇 채의 주택을 보유했는지 등을 함께 확인해야 합니다.
상속개시일, 상속 당시 부동산 평가액, 필요경비 증빙, 현재 세대의 주택 수를 먼저 확인해 보세요. 그다음 홈택스 모의계산 등을 이용해 예상세액을 살펴보는 순서가 이해하기 쉽습니다.
상속받은 집의 양도세는 부모님의 옛 매수가가 아니라 상속 당시 세법상 평가액을 취득가액으로 확인하는 것부터 시작합니다.
참고 출처
- 국세청 국세법령정보시스템, 상속 또는 증여받은 자산의 취득가액
- 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제162조 양도 또는 취득의 시기
- 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제163조 양도자산의 필요경비
- 국가법령정보센터, 소득세법 제103조 양도소득 기본공제
- 국세청, 알기 쉬운 양도소득세 신고·납부기한
자료 확인일: 2026년 10월 8일
공식 신청·조회 링크
양도소득세 간편 모의계산: 국세청 홈택스 양도세 간편모의계산 바로가기
모의계산 결과와 실제 신고세액은 주택 수, 비과세·감면 여부 및 입력 내용에 따라 달라질 수 있으므로 실제 매도 전 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
※ 이 글은 2026년 10월 5일 현재 확인한 세법을 기준으로 작성한 생활정보입니다. 상속주택의 양도소득세는 상속 당시 세대관계, 주택 수, 공동상속 여부, 보유·거주기간 등에 따라 달라질 수 있습니다.
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